Hipotecas, en lenguaje sencillo

Por qué existe esta página

Si va a comprar en Hoboken, Jersey City, Bayonne o en cualquier otro lugar del condado de Hudson — o va a vender una vivienda que aún tiene hipoteca — el préstamo suele ser la pieza más grande del rompecabezas. Escribí esto en lenguaje de todos los días para que llegue a la oficina de un prestamista, o a un cierre, sabiendo qué significan las palabras.

Soy Jose Martinez (Joselito), agente de bienes raíces con licencia de Nueva Jersey en Nest Seekers (Lic. 1431438). No soy prestamista hipotecario y no tomo solicitudes de préstamo. Trabajé en Norwest Mortgage, una compañía de Wells Fargo, a finales de los años noventa, y publico un boletín Homes & Money desde 1998. Esa experiencia me ayuda a explicar pagos, liquidaciones y los plazos de un prestamista. La decisión de prestar, y la tasa, siempre son del prestamista.

Puedo conectarlo con prestamistas locales de confianza. No nombro una sola empresa aquí, y usted es libre de usar el prestamista que elija. Donde normalmente aparecería un número concreto — una tasa, una regla de pago inicial, un límite de préstamo — pregúntele a su prestamista. Esas cifras cambian y dependen de su expediente.

Obtenga una preaprobación antes de buscar casa

Una preaprobación es la mirada temprana del prestamista a sus ingresos, su crédito y sus bienes, antes de que se enamore de una cocina. En el condado de Hudson, los vendedores y los agentes de listado suelen querer saber que el comprador ya está en una conversación real con un prestamista. Empiece por ahí. Después recorremos viviendas.

Lleve los documentos que pida su prestamista, y pregúntele qué pago mensual corresponde al préstamo que tienen en mente. En esta página no voy a adivinar una tasa. Cuando tenga un número del prestamista, puede escribirlo en la calculadora y ver cómo los impuestos, el seguro y una cuota de condominio cambian el mes.

La preaprobación no es lo mismo que un compromiso final de préstamo. El prestamista todavía revisa la propiedad, el edificio y el contrato. Si algo de esa revisión necesita una explicación inmobiliaria — un cuestionario de condominio, una venta de patrimonio, una casa que se venderá «tal cual» — esa parte es mi trabajo.

Qué incluye el pago mensual

Mucha gente resume el pago de la vivienda como PITI: capital, interés, impuestos y seguro. El capital reduce lo que pidió prestado. El interés es el costo de pedir prestado. Los impuestos prediales los fija el pueblo, no el prestamista, y en Nueva Jersey varían mucho de un municipio a otro. El seguro de propietario es una prima anual, que por lo general se cobra cada mes junto con el préstamo.

En muchos edificios del condado de Hudson también hay una cuota mensual de HOA o de condominio. Esa cuota no es parte del préstamo, pero sí es parte del mes que usted vive de verdad. Si el pago inicial es menor de 20%, muchos préstamos agregan un seguro hipotecario privado — PMI — hasta que hay más equidad. Algunos préstamos manejan el seguro hipotecario de otra manera. Su prestamista le dirá cuál aplica, si aplica.

La calculadora de este sitio suma esas piezas con números que usted escribe. No consulta una tasa en vivo y no es una oferta.

Tipos de préstamo comunes, en términos generales

Estos son los nombres que los compradores escuchan con más frecuencia. Los describo solo en general. Las reglas de cada programa, los pagos iniciales mínimos y los límites de préstamo cambian, y no los invento aquí.

• Convencional

  Un préstamo común para compradores que cumplen las guías del propio prestamista sobre crédito, ingresos y pago inicial. Qué es «suficiente» lo responde el prestamista, no un número que yo publique.

• FHA

  Una opción con respaldo del gobierno que algunos compradores usan cuando un pago inicial más bajo o un crédito distinto encaja en el expediente. Pregunte a un prestamista qué se exige ahora. No voy a citar un mínimo.

• VA

  Para veteranos elegibles, miembros del servicio y algunos cónyuges sobrevivientes. La elegibilidad la confirman el VA y el prestamista. Un agente de bienes raíces no puede otorgarla.

• Jumbo

  Para montos por encima del límite convencional. Muchas viviendas de precio más alto en Hoboken y Jersey City caen en esta categoría. No cito el límite de este año. Su prestamista sí.

• Dos a cuatro familias, ocupada por el dueño

  Algunos compradores viven en una unidad y alquilan las otras. El condado de Hudson tiene muchas casas de dos, tres y cuatro familias. Financiar una vivienda que va a ocupar en parte es una conversación aparte, con un prestamista que conozca expedientes multifamiliares. Si el prestamista cuenta el ingreso de alquiler, el cálculo es de ellos.

Pago inicial y costos de cierre

El pago inicial es el efectivo que usted aporta al precio. El resto es el préstamo, si el prestamista lo aprueba. Un inicial más alto suele significar un préstamo más pequeño y, con 20% o más, a menudo sin PMI. No es el único efectivo que necesita.

Los costos de cierre van al lado del pago inicial. Categorías comunes: cargos del prestamista, trabajo de título, el abogado, e impuestos y seguro prepagados. Cuánto efectivo llevar depende del préstamo, del edificio y del contrato. Pida a su prestamista un estimado por escrito, y pregunte a su abogado cómo se ve el lado del título. No voy a poner un porcentaje en esta página y llamarlo una regla.

Si usted vende, el préstamo del comprador es asunto de ellos — y su propia hipoteca, si la vivienda aún la tiene, se atiende como una liquidación en el cierre. Esa es la siguiente sección.

Cómo funciona la liquidación de la hipoteca al vender

Cuando una vivienda heredada, una venta en sucesión o una pre-ejecución aún tiene un préstamo, ese préstamo por lo general se paga con el producto de la venta en el cierre. La compañía de título o el abogado pide una carta de liquidación al administrador del préstamo — la empresa que cobra el pago mensual. A menudo no es el banco que originó el préstamo.

Una carta de liquidación dice lo que se debe hasta una fecha concreta, incluyendo interés y los cargos que liste el administrador. Es una foto de ese momento, no un número para siempre. Si el cierre se mueve, alguien tiene que pedir una carta actualizada. Llame al administrador temprano. A veces un patrimonio necesita que el albacea o el administrador esté en la llamada, con las Letters del Surrogate en la mano, antes de que hablen de la cuenta. Ese paso legal lo guía su abogado. Yo no.

En una pre-ejecución, una llamada temprana puede aclarar qué tiene que cubrir una venta y cuáles plazos son reales. Las ejecuciones en Nueva Jersey pasan por los tribunales, y las fechas de subasta se mueven. No soy consejero de vivienda aprobado por HUD y no negocio la deuda. Si la consejería o la asesoría legal es la siguiente llamada correcta, se lo diré. Mi trabajo es el de bienes raíces: precio, acceso y una venta que de verdad pueda cerrar.

Esto es información general, no asesoría legal. La autoridad en una sucesión, una short sale o un calendario de ejecución corresponde a su abogado y, cuando ayuda, a un consejero de vivienda.